Come si valuta un immobile?

21/11/2012

Come si valuta un immobile?

L’attuale crisi immobiliare impone agli addetti ai lavori una pausa di riflessione: occorre porsi delle domande per uscire finalmente da questa stagnazione di mercato.

Quello che molto spesso ci sentiamo chiedere noi agenti immobiliari dai venditori, di fronte alla loro delusione a seguito di una valutazione immobiliare è, “come si valuta un immobile?".

La domanda, seppur di una semplicità imbarazzante, nasconde delle complessità ed una molteplicità di fattori da esaminare in fase di risposta.

La disciplina che fonda le basi della valutazione immobiliare è l’estimo: una serie interminabile di variabili che attribuiscono un valore numerico ad ogni singolo aspetto di un immobile.

L’estimo valuta gli aspetti interni dell’immobile, l’esterno del condominio, la zona di riferimento, l’ubicazione, la luminosità, gli affacci, le vedute, l’esposizione e tanto altro ancora.

Questo modo di valutazione, seppur molto tecnico e dettagliato, non tiene in considerazione la sensibilità degli agenti immobiliari che quotidianamente tengono monitorato il mercato e valutano immobili: questa potrebbe essere una grave mancanza.

Inoltre, l’estimo non tiene in considerazione quelli che sono i prezzi reali di vendita cioè i prezzi ai quali si sono concluse trattative per immobili simili (a parità di metratura, stabile, condizioni interne) nella medesima zona di riferimento a quello oggetto della valutazione.

A supporto della conoscenza del mercato dei professionisti, occorre aggiungere ed affiancare altri dati reali e certi, tra cui i dati degli osservatori immobiliari, i dati diffusi periodicamente dalle Agenzia del Territorio, l’analisi della concorrenza e la lettura attenta dei mezzi di informazione di settore.

L’elaborazione questa mole notevole di dati aiuta l’agente immobiliare a formulare quello che sarà il più probabile valore di vendita, ovvero il valore di valutazione di mercato.

Come si può capire, una valutazione di mercato corretta e reale deve essere svolta da un professionista serio e con un’ottima conoscenza della situazione contingente: le valutazioni “fai da te” possono rivelarsi sbagliate e pericolose.