Come acquistare una casa… che si ripaghi da sé

03/05/2016
Come acquistare una casa… che si ripaghi da sé

L’era dei tassi bassi dei mutui ci pone dinanzi a uno scenario rarissimo, difficilmente ripetibile. Si stanno verificando in simultanea queste 3 condizioni:

1) i tassi nominali sui mutui sono ai minimi storici, dato che si può ottenere un mutuo a tasso variabile all’1,25% e a tasso fisso al 2,7%;

2) i prezzi delle case sono scesi del 20-30% dai picchi del 2007-2008;

3) i prezzi degli affitti stanno salendo perché sta, ahinoi, aumentando la quota della popolazione che non è in grado di comprare casa.

Sommando questi tre fattori, si deduce che oggi investire in un immobile con l’idea di metterlo a reddito, se fatto con criterio (come per qualsiasi investimento) può portare dritto dritto alla creazione di un attivo che genera ogni mese un ritorno automatico positivo.

Dopo aver individuato l’immobile giusto bisogna passare al secondo passo, quello della leva bancaria. L’operazione di generare un attivo risulta tanto più efficace tanto è più bassa la rata del mutuo, per cui in questa logica è consigliabile stipulare anche mutui di lunghissima durata (25-30 anni).

E’ importante non investire più del 20% del valore della casa nell’operazione, quindi bisogna andare verso un mutuo pari all’80% del valore dell’immobile. O anche maggiore, se lo spread chiesto dalla banca non diventa poi troppo caro. Prima di chiedere il mutuo bisogna però fare delle simulazioni, mettendo da una parte i costi dell’operazione (rata mutuo, Imu seconda casa, cedolare secca al 21% sul canone lordo, eventuali spese condominiali anche se queste è meglio farle pagare dall’affittuario) e dall’altra i ricavi (reddito lordo da affitto stimato nel quartiere). 

A quel punto la casa acquistata non solo si ripagherà da sola ma riuscirà a generare anche un’entrata mensile. Il tutto sulla base di un investimento iniziale minimo.  Interpretato in questa maniera, è così che il tribolato mercato immobiliare italiano potrebbe tornare a regalare qualche soddisfazione a chi avrà l’entusiasmo e la grinta di percorrere questa strada.